2012年楼市“松绑”揣测的瞬间幻灭，看上去更像是房地产行业一厢情愿的集体自慰；
在市场持续低迷、库存上升的背景下，以价换量成为开发商挽救资金链的共识，降价不再羞答答；
以首套房为主的银行房贷的松绑以及利率下调所催生的刚需群体的回归，让开发商嗅到了某种严冬里的暖意；
在经历了2011年“史上最大力度调控”之后，2012年承载了地产行业太多的厚望。特别是春节后首套房贷的放松，大量刚需群体的回归让“小阳春”在楼市掀起了一阵小小的高潮。楼市似乎有了回暖的迹象，关于“调控松绑”的臆断也一度甚嚣尘上。
然而，3月14日，温家宝总理关于“房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松”的明确表态终结了外界对于“2012年楼市松绑”的所有猜想。至此，“楼市松绑”的期许看上去更像是房地产行业一厢情愿的集体自慰。季节上的春天已经到来，楼市的寒冬却仍将继续。能否扛住这份谁也无法预知持续时间长短的阵痛，将对开发商的“体质”提出前所未有的严峻考验。
“小阳春”假象 局部热销难掩整体疲软
绿地世纪城281套、蓝光·SOFA社区237套、中德英伦联邦224套……中航城市广场1.39亿、保利中心1.2亿、奥克斯广场0.76亿……成都金牛万达广场4.2亿、中海国际社区1.03亿、华润二十四城1亿……
与春天的姗姗来迟相比，成都楼市的回暖似乎比人们想象中要早得多。成都透明房产网的数据显示，新春伊始，成都楼市众多楼盘项目销售向好，销售速度和总量都创下去年下半年以来一个新的高度。反观市场，保利地产在1月销售金额就达到4亿元，随后推出的“春雷行动”，仅三天时间旗下项目销售2亿，其中保利香雪、保利香槟国际两个项目销售百套；华润青年房展会，四个项目仅3天就取得了成交162套的成绩；3月24日，绿地世纪城开盘当天热销3.3亿……
一组组不断被刷新的数据似乎在告诉我们：市场已经回暖。然而记者在众多楼盘实地走访时却发现大相径庭，与上述楼盘的热闹相比，绝大多数楼盘几乎都是门可罗雀，一派冷清。“现在我们平均每天的来访只有3组，从业绩上看，2月，我们共成交了20多套，3月马上就到月底了，截止目前还不到10套。除了市场原因外，可能也与我们产品的结构有关，我们的户型整体偏大，购房者面临的购房成本更高，从而将一部分刚需购房者挡在了门外。而在2010年，我们每个月的销量在这个区域都是领先的。”本月24日，城南某项目营销总监对记者如是说。
在一冷一热之间，成都楼市的真相究竟什么样子的呢？“小阳春属于刚需楼盘，但这只是个案，并非成都楼市的全貌。”知名房产专家蒋华东说，就目前热销的项目来看，都具有户型小总价低的共同特征，且无一例外。这类产品针对的目标客户恰好是刚需群体。“保利的‘春雷行动’如此，‘青年房交会’如此，华润的‘青年房展’同样如此，一个以80后、90后为主力的刚需群体成了支撑起‘楼市小阳春’局部数据的重要力量。”蒋华东说，去年国家宏观调控的实施，使得原本许多打算置业的刚需一族纷纷选择了观望，在经过持续时间长达一年的“看跌预期”后，随着首套房贷的放松以及利率的回落以及开发商的及时降价均迎合了购房者的胃口，加之对后市的不确定，从而导致了房价下跌预期的松动，不少刚需阶层选择此时下手，也客观上给购房者造成了楼市回暖的错觉。“通过以价换量得来的‘小阳春’就此判断楼市已经走出了“冬天”还为时尚早。局部热销并不能完全掩盖住整体市场的疲软。这也是为什么一部分楼盘卖得很好，但整体市场却出现量价齐跌的原因。”
楼市“冰河期” 房企“体质”面临现实考验
随着房贷差别化政策的落地，刚需人群首先撕开观望情绪的铁幕，“二季度量价齐升”或“下半年全面复苏”的论调也开始接踵而来，乐观主义一度弥漫整个楼市。3月14日，国务院总理温家宝专门就房价和房地产调控的问题，明确提出了不会放松的决心。
对于那些对2012上半年楼市回暖寄予厚望的开发商而言，总理的话无异于当头棒喝：楼市“冰河期”非但未如愿提前结束，反而还将一如继往地持续下去。“楼市松绑”看上去更像是一场房地产行业一厢情愿的集体自慰。
然而，梦碎了，生活还得继续。无法改变环境，唯有改变自己。对此，开发企业的反应是迅速的。就在温总理关于“调控将继续”讲话的当日，来自上海的某大型房企连夜召集成都公司的高层商议对策，并对之前制定的贯穿数月的推广方案重新进行调整，以尽快回笼资金为第一要务。而在成都市场，因为对政策解禁的预期幻灭而被迫重新调整战略重心的并非只有这一例。“总理的话向我们释放了非常明显的信号：楼市‘冰河期’仍将持续。作为企业，必须继续做好过冬的准备。”城东某楼盘营销总监李总如是说。
“通过我的观察，总理3月14日作出上述表态后，市场的反应非常迅速，在各大论坛，关于房价是否还有下行空间以及买房时机是否合适等话题再次升温，目前的房价还远未达到20%的降幅，因此，基于对房价继续下调预期的加强，刚刚有所松动的观望情绪无疑将会再次加剧。”蒋华东说，市场层面有效客群的减少将导致销售面收窄，资金回笼进一步减缓。这对目前主要依靠开发贷款来维持项目资金正常运转的开发商来说，尤其是在当前库存量空前巨大，库存去化在短时间内很难完成的特殊情况下，项目销售回款的放缓将使其资金链面临极其严峻的考验。
在这种背景下，开发企业如何变被动为主动，调整过于追逐利润预期的心理，乃至通过楼盘价格体系的灵活调整，加大价格促销力度，以销量跑赢市场将成为能否渡过难关的重中之重。
两极分化 国资影响力进一步凸显
持续的楼市调控让一些中小房企在楼市中更加风雨飘摇。在这个时候，转变或者退出逐渐成为它们不得不面临的选择。
事实上，早在2011年，一些往年业绩集体飘红的房企在2011年却遭遇了“滑铁卢”，有近4成的上市房企净利润出现同比下滑，而这些公司几乎清一色的都是二三线房企。对此，有分析人士认为，随着限购、限贷的全面展开和持续实施，资金实力稍差而业绩又迟迟不见起色的房企面临的资金压力将无形中加大，尤其是缺少融资渠道的中小房企。因此，部分房企开始选择转型，以免在这轮调控中并不心甘地倒掉。
据记者粗略统计，仅在2011年下半年，就有十多家房企发布涉矿公告，其中中弘地产、绿景地产等几家公司更是将名字中的地产两字去掉，改名为中弘股份、绿景控股。华业地产也在2011年的一份公告便表达了不少中小房企的心声，其表示：“随着国家对房地产宏观调控的日益紧缩，以房地产开发为主业的上市公司受调控政策的影响较大，公司为改变当前以房地产为单一业务存在风险的局面，积极寻求在新行业的利润增长点，以增强公司的盈利能力。”在2012年地产调控依然趋紧，许多苦撑等待政策转变的房企将不得不面对现实，因此也会有更多的中小房企完成经营业务的转型，或退出、或转型、或干脆两条腿走路，但市场集中度却无疑将再度提高。
最广为人知的现实案例就是绿城集团，该企业去年因资金紧张不得不开始依靠股权转让和项目腾挪来实现自我救赎。仅在年末的半个月时间里，绿城集团就将自身所持两个地王项目的股权进行了出售和让渡。此外，2011年12月份，绿城还将所持杭州新华造纸厂项目、杭州兰园项目以及上海东海广场项目的49%股权转让出去。而其项目和股权出让的对象以及合作方，大多是那些手持巨资的国资公司。
“在本轮两极分化更趋明朗的背景下，一大批实力央企在扮演市场主力的同时，其国资背景的属性将产生强大的吸附能力，从而在本轮楼市调控中觅得扩张良机，进一步彰显品牌实力。”中水电（都江堰）党委书记蒋勇分析说。
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