楼市大变局 楼市的黄金10年已经过去
摘要: 回顾从2005年“国八条”开始提出的“稳定房价”，到去年“新国八条”祭出的“限购”、限价”，再到本次两会上决策层“抑制投机、投资性需求，促进房价合理回归”的严厉措辞，回顾中国楼市8年调控历程，当“泡沫化” ...
回顾从2005年“国八条”开始提出的“稳定房价”，到去年“新国八条”祭出的“限购”、限价”，再到本次两会上决策层“抑制投机、投资性需求，促进房价合理回归”的严厉措辞，回顾中国楼市8年调控历程，当“泡沫化”风险降临，中国经济摆脱房地产依赖症，重回持续、健康的方向愈加清晰。 持续了一年多时间的严厉调控，楼市投机、投资性需求明显抑制，成都与国内众多城市一样，房价环比出现了实质性的下跌，调控效果正在逐步显现。而刚刚闭幕的两会，让我们再次看到国家对楼市调控不动摇的决心。专家分析认为，面对调控，“以价换量”将成为成都楼市永恒的主题。 记者调查 炒房致富的人还真不少 “这是一个最好的时代，这是一个最坏的时代”。用这句名言来形容中国的房地产市场，似乎是再恰当不过的。这句话，对成都市民张强来说似乎深有感触。2003年，张强怀揣着30万元，从外地来成都打拼，与众多投资者一样，他选择买房投资，频繁地“买进卖出再买进”后，直到2009年初，张强除了自住一套房产外，手上还有8套房产，扣除贷款，张强的投资收益翻了20倍左右。 “那时候，我闭着眼睛买房都能赚钱。”张强坦言，从2010年上半年开始，他开始觉得房子有价无市，房贷压力较大，他只得把手中部分房子变现。对此，张强觉得自己比较明智，也比较幸运。“如果现在抛售，可能面临的贷款压力将非常巨大。”在张强看来，楼市的黄金时代已然过去。 而对于成都市民安先生来说，同样是从2003年开始炒房致富的。安先生通过炒房，已将原来只有20万的资金，滚雪球似地滚到了近500万元左右的不动产。而记者近日走访发现，处于楼市黄金10年中，疯涨的房价确实造就了很多富翁。 楼市调控逼着炒房人逃离楼市 据介绍，来自全球优选住宅区域“世界等级指数”报告显示的数据表明，全球十大城市的住宅平均价格指数中，上海五年来房价涨幅高达143%，位居第二。随着房地产市场调控政策在一二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，近来已从北京、上海、广州和深圳、武汉、成都等一二线城市撤离，转投三四线城市。记者注意到，在一二线城市房价上涨的幅度渐趋减缓的同时，三四线城市房价的涨幅出现新的飙升。 “现在，要想在一二线城市炒房是不太可能了。”成都一位地产人士分析说，在楼市调控不放松的背景下，炒房者即使转战三四线城市，也不可能重回闭着眼睛买房赚钱的黄金时代。而据成都相关机构人士介绍，自2010年下半年开始，曾经活跃在成都的部分炒房团，早已逃离市场，并赶在严厉的政策调控前，抛售了手中的物业。 不置争议的是，炒房，曾经是一个全民关注的话题。而《2011胡润上海财富白皮书》显示，每871个上海人中，就有一个人通过炒房，成为千万富豪。相对于开公司的业主、职业股民和公司金领等“高技术工种”，炒房积攒资金来得更快。在成都，通过炒房致富成为过去10年中成都草根快速敛财的捷径。记者观察到，过去10年中，成都商品住宅均价翻了三倍还多。“过去10年是成都房地产市场炒房的黄金时代”，业内人士认为，从2010年开始，黄金时代已经结束。 如果从长久来看，成都房价还是具有一定升值潜力，但在政策持续调控下，谁也说不清楚，这一天将在何时出现？”曾经游走在炒房市场的成都市民李先生说，自成都出台楼市“限购令”、限贷令等政策后，他不得不将资金转移其他投资渠道。 房价回归还需要走好长一段路？ “炒房”这一词语，曾一度成为楼市消费的主力。“无论什么房子，只要开盘一卖，根本不愁销售。”成都某房地产策划部负责人张先生回忆楼市那段疯狂时代，脸上立刻露出久违的笑容。 张先生印象中，楼市最疯狂的时代莫过于2007年。那一时期，不少人是通过贷款炒房。炒房者通过银行按揭和转按揭贷款，从买房到卖房，炒家们长则一年，短则三五个月，有的甚至才一两个月。楼市最疯狂时，贷款炒房者人数达70%以上。 自去年2月开始，被誉为史上最严厉的楼市调控出台后，由于购买二套房利率上浮，三套房限购等政策先后落地，炒房已成了一段历史，整个房地产市场逐渐疲软。记者注意到，2010年，成都楼市销量较好时段，仅成都主城区单周销量就高达4000多套。而在去年，成都主城区楼市低迷时，单周销量还不足千套。随着大量投资、投机性购房者逃离楼市，成都房地产市场销量逐渐回归理性。尽管开发商通过优惠促销、特价房等方式羞羞答答地降价，但并未带动市场销量。直到“小阳春”的出现，成都楼市才迎来了属于自己的“春天”。 一些分析人士认为，持续了一年多时间的严厉调控，其效果虽已显现，但距离“房价回归合理”还有较远的距离，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”的区间，而房价反弹的因素依然存在。对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受媒体采访时表示，“房价合理回归”只能说是最终结果，能否在今年内实现很难说，因为“合理”原本就很难界定。他认为，房价在上半年还会维持下跌态势，三季度筑底，四季度会小幅上涨。如果房价随着二季度成交量的反弹而上涨，则调整时间偏短，极有可能招致新一轮的政策打压；房价如果今年一直下跌，则可能会产生明显的负面效果。 专家认为 楼市的黄金10年已经过去 “要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”在刚刚闭幕的两会上，温总理再次重申。尽管“促进房价合理回归”，已是温总理在多个场合反复强调过的内容，但将这一内容写入政府工作报告中尚属首次。同时，总理在两会期间答记者问时，再次强调一些地方房价还远没回到合理价位，调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱。两会期间，国家对房地产调控的坚定态度，迫使炒房者不得不继续远离楼市。 人们记忆犹新的是，同样受楼市调控的2008年，促使全国70个城市房价环比下跌了6个月。而去年至今的这轮调控，同样调控效果显著，短期目标基本完成。那么，所谓房价合理回归的路要走多远？投资、投机买房现象，还会卷土重来吗？ 四川中原房地产研究中心副主任周觅的理解为，那些价格未能合理回归的城市，主要表现在北京、上海、深圳、广州等城市。相比之下，随着成都城市功能的不断提升，宜居型表现更为突出。而成都目前房价，相对于其他城市而言还并不算高得离谱。因此，在面临持续调控的背景下，成都房价下行空间不是很大。不可否认的是，目前销售最好的楼盘，销售均价还不到8000元/平方米。如今的市场格局下，投资者投资住宅市场意义不大。 知名财经评论人士叶檀同样认为，中国房地产分为两大周期，2010年之前的10年是房地产发展的黄金年代。随后出台的三大房地产政策，预示房地产新时代到来。黄金时代过后，长期来看，房地产会恢复它的本来面貌———居住属性，从而远离炒房。 华西都市报记者王仁刚 |
