全国房价会出现年度下跌
摘要: 从整体走势看， 70个大中城市住宅销售价格指数还在下跌，但是这两个月跌幅收窄。今年房价会调整，但是幅度不大。部分城市的部分项目，促销的幅度比较大。全国房价会出现一个年度的下跌，但不会出现明显的下跌。 房产 ...
| 从整体走势看， 70个大中城市住宅销售价格指数还在下跌，但是这两个月跌幅收窄。今年房价会调整，但是幅度不大。部分城市的部分项目，促销的幅度比较大。全国房价会出现一个年度的下跌，但不会出现明显的下跌。 房产税增加试点是大势所趋 精彩言论 “通胀高企，大宗商品上涨，对抑制房价肯定是不利的，这会推高建材价格、人工价格等成本，导致房价降下来的难度进一步提升。” “如果说以后长期来看，房产税开证的话，像类似城镇土地使用税有可能会被归并掉。” “中央调控政策不会再大规模升级了，有些针对刚需的可能会放松。另外地方政府也会根据实际情况进行微调。所以，今年的政策会由紧到慢慢地放松。” “很多企业楼盘不好卖，资金压力很高，甚至需要还债，那么转让项目，出让企业股权这种案例会进一步增多。” 人物资料： 杨红旭：易居房地产研究院副院长，上海易居房地产研究院是易居中国麾下的研发机构，易居中国是第一家在美国上市的中国轻资产地产概念股。 在2012年这个房产大变局的“元年”，诸多疑问盘旋在大家心中。房价何时探底？调控是否会出现拐点？房产税影响几何？行业是否面临洗牌？易居房地产研究院副院长杨红旭接受了本报记者专访。 谈房价：全国房价会出现年度下跌 华西都市报：在您看来，今年房价会出现大幅下跌吗？ 杨红旭：可能性不大。从整体走势看，70个大中城市住宅销售价格指数还在下跌，但是这两个月的跌幅有收窄的趋势。今年房价会调整，但是幅度不大。部分城市的部分项目，促销的幅度比较大，比如现在降两成三成的都有，这种个案不能代表整个趋势。整个趋势的话，全国房价会出现一个年度的下跌，但不会出现明显的下跌。通胀高企，大宗商品上涨，对抑制房价肯定是不利的，这会推高建材价格、人工价格等成本，导致房价降下来的难度进一步提升。 华西都市报：虽然CPI和房价没有直接必然联系，但是政府迫于舆论压力，可能在需要放松调控的时候，依然没有办法放松房地产调控？ 杨红旭：这个也会有的。但是今年整个通胀形势肯定比去年要乐观。所以说我认为这不是最重要的因素。 谈房产税：增加试点是大势所趋 华西都市报：您认为现在是时候把房产税的试点扩大吗？ 杨红旭：房产税是一个势在必行的税制改革的问题，今年试点城市会增加，这个东西应该是大势所趋，不可能走回头路。从范围上来讲，全国应该都是会征收的，但可能是先东部开征的城市会多一些。我觉得，可能应该是先东部后中西部这样一个次序。至于说是结构，从重庆、上海试点的情况来说，是非常地明确，主要是针对多套房、高档房的置业者。 华西都市报：最近财政部部长谢旭人说要“进一步研究制定房产保有交易环节的税收改革方案”，您认为，除了房产税，这还可能指的是什么？ 杨红旭：可能会有一些规定吧，如果说以后长期来看，房产税开征的话，像类似城镇土地使用税有可能会被归并掉。另外，有一些交易税，像契税之类的话，现在在进一步加强评估水平吗？评估的话也会有一些系数会进行推广，例如说是防止做低价格交易，影响合同这样的现象，以后可能会加强监管。 谈调控：政策会由紧到慢慢放松 华西都市报：总理提到了一个房价与居民收入相适应的问题，目前北京这样的一线城市房价与收入比很高，但是成都这样的二线城市相对低很多，您认为今年的调控会不会按地区进行差异化处理？ 杨红旭：现在看来，地区的差异化还不是很明显，现在主要是一个信贷和税收。它主要是划分的一个自住需求和非自主需求，尤其是自住需求里的刚需，在信贷税收上可能会有优惠。现在应该说是还没有分东中西部这种区域性的划分。 华西都市报：您认为今年之内房地产调控会不会存在一个明显的拐点？ 杨红旭：就目前看来，经济增长速度在放缓，房价有所下跌，至少中央调控政策不会再大规模升级了，有些针对刚需的可能会放松。另外地方政府也会根据实际情况进行微调。所以，今年的政策会由紧到慢慢地放松。 谈行业：市场集中度偏低 华西都市报：在今年的环境下，会不会出现房产企业并购风潮？ 杨红旭：我认为今年这种并购的案例会蛮多的，很多企业楼盘不好卖，资金压力很高，甚至需要还债，那么说转让项目，出让企业股权这种案例会进一步增多。对行业来讲这是一件好事，因为有些企业资质不是很高，开发水平也不是很强，这样有利于提高行业集中度，让优秀的企业占有更多的市场份额，还能逼迫有些企业降价促销。 华西都市报：但有人说，房地产行业巨头垄断，开发商利润太高？ 杨红旭：总体上来看，国内房地产行业的市场集中度还是偏低的，暂时还不用忧虑这个问题。至于什么是垄断？在经济学上是有明确的划分的，目前肯定不是垄断的状态。 房企应大力关注刚需 在3月21日和23日发布的两项百强榜单中，香港上市企业佳兆业脱颖而出，进入前20强，引起业内瞩目，更因多项单项冠军而被称为实现“弯道超车”的标杆房企。佳兆业集团总裁金志刚表示，佳兆业从综合实力排名全国30强抢进到18强，公司从一个区域公司迅速成长为一个全国布局的公司，规模迅速扩大，主要是基于公司在把握了调控下关注刚需的趋势，并奉行快速开发、快速销售、快速周转与城市更新双规并行的策略。 综合实力进入前20强 在3月23日的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会”上，佳兆业集团总裁金志刚提出，房地产行业在度过黄金十年期后，传统的模式亟待改变，作为企业而言，产品上应关注刚需，而合作开发将成为转型期房地产行业的重要趋势。 该发布会由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构组成的中国房地产TOP10研究组发布，成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。“TOP10研究组”从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等方面对佳兆业的实力进行评估，评估认为佳兆业综合实力增强，在中国房企中排名18位，并进入成长性TOP10、运营效率TOP10，佳兆业成都公司进入成都区域综合实力TOP10和成都区域成长性第一。 3月21日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办“2012中国房地产开发企业500强测评成果”百强榜单佳兆业也成绩卓越。据悉，佳兆业获得综合排名17，并获得外资企业和创新能力冠军，发展潜力亚军，行业地位较去年提升23名，更因业绩出色而被称为“弯道超车”的地产企业。 应大力关注刚需 金志刚表示，在中央调控投资和投资性需求的抑制很坚定的情况下，房企应该大力关注刚性需求，尤其是关注首次置业的需求，掌握政策的脉络。 金志刚表示，佳兆业以刚性需求为目标的开发策略，从2011年开始，佳兆业进入三四线城市，仅2011年即进入16个城市，在近两年中公司的快速开发，快速销售的模式，抢占市场刚需，使业绩获得大幅度的提升。佳兆业集团有70%是普通住宅，今年推出超过300万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。 他同时指出，调控以来整个房地产的行业门槛被抬高，今年开发贷未能如预期放开，意味着开发贷、行业引领模式、资金土地管理等最主要的要素要进行分解和整合，合作开发会成为一个非常重要的一个趋势。“有钱的出钱，有地出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。” |
